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最終仕様と価格_1000万円台で出来たの? [仕様と価格]

 かっぱ亭の最終バージョン。契約時からの大きな変更はないので、以前に記した仕様とほぼ同じなのですが、まとめの意味で以下に記しておきます。

構造:2×4工法(省令準耐火)、ハイスタッド構造(天井高は2m55cm)
      住宅金融公庫仕様書・木造枠組壁構法,省エネルギー住宅(次世代型)準拠
延べ床面積:39.7坪
バルコニー:3.4坪
吹き抜け:0.7坪
小屋裏:6.5坪
ポーチ:1.5坪(屋根掛かり)

施工面積合計:51.8坪

基礎:鉄筋コンクリートベタ基礎(防湿ビニールシート下地)
    GL+400 立上り幅150mm ベタ基礎耐圧盤厚170mm
断熱:基礎下部スタイロフォーム3種50mm
    基礎立上り部分にスタイロフォーム3種50mm
    発泡ウレタン隙間充填
    建物外周部:ロックウール 90mm
    2階天井:ロックウール 90mm×2
    屋根裏部屋勾配天井のみ:スタイロフォーム3種100mm
気密工事:外周+2階天井気密シート(1階床を除く)
防腐防蟻工事:GLより1mまでひば油塗布
外壁下地:構造用合板9.5mm+透湿防水シート
換気工事:床下、給気4ヶ所(手動開閉タイプ)
    1階換気:常時換気扇(キッチン・UB・トイレパイプファン)
    1階給気:エアスリット
    2階換気:集中換気システム(居室×3・ホール・小屋裏)
    2階給気:壁パッコン(居室×3)
    2階換気:常時換気扇(トイレパイプファン)
    キッチン:シロッコファン(常時換気)
サッシ:【新日軽】アルプラクラス K-3,Low-E,防犯ペアガラス(空気層12mm)
玄 関:【新日軽】ユピテルⅢ23 玄関ドア K-3
構造材:土台404 JWOOD,その他SPF JグレードKD材,ノボパン構造用パネル9mm
火災報知器:煙感知器(1階和室・2階階段・2階洋室×2・2階主寝室)
外部給排水:根柱水栓(洗い場付)1ヶ所・散水栓1ヶ所
屋 根:平板瓦
屋根下地:構造用合板12mm下地+EXルーフ+パーティクルボード
軒 天:防火軒天井12mm フラット無塗装品
外 壁:【ニチハ】モエンサイディング,ガルバリウム鋼板(無地)     通気層15mm
面格子:サッシ一体型(3箇所)
シャッター:手動サッシ一体型(3箇所)
インターホン:カラーモニター付
物干金物:【新日軽】吊り下げ式天井付タイプ
1Fトイレ:【TOTO】NEW ZJ(Z1同等品)【INAX】タオルリング,ペーパーホルダー
2Fトイレ:【TOTO】NEW ZJ(Z1同等品)【INAX】タオルリング,ペーパーホルダー
1F洗面台:【INAX】きらめき(間口900)3面鏡(全収納タイプ)
            引出タイプシングルレバー洗髪シャワー水栓
       【INAX】小型多目的流し(スロップシンク)
2F洗面台:【ミカド】TLCF(間口750)
ユニットバス:【INAX】ルキナ PCX 1616LBSH 暖房乾燥機,断熱浴槽
キッチン:【ベルテクノ】オーセントI型L2550 オールスライドタイプ,ステンレスカウンター
      【松下電工】IHヒーター,【松下電器】食洗機
      シロッコファン(常時換気)
      【ミカド】キッチンパネル
給湯器:【ダイキン】エコキュート370L スリムタイプ,フルオート通信型リモコン
床暖房:【エナーテック】電気蓄熱床下暖房システム
床仕上:【ウッドワン】サクラV プロテクト3・・・普通の合板フローリングです
階 段:1-2階 造作ストリップ階段,  2-3階 【ウッドワン】システム階段
クロス:ビニールクロス・・・量産品です,一部塗り壁(アッシュライト)
造作建具:玄関収納、キッチン収納、キッチンカウンター、レンジ用カウンター、
      洋裁室カウンター、物入れ収納棚×3箇所
その他:床下収納、小屋裏点検口など

 以上、最終建築請負金額は税込みで1,971万円でした。

 この中には、建築本体価格、会社経費、工事雑費(外部給排水工事、地盤調査、JIO費用等)、登録諸費用(建築確認、検査申請等)、印紙代(15,000円)、仮設電気・水道料(50,000円)、エアコン、照明、アンテナ引込費、残土処理費等が全て含まれます。

 含まれない費用は、地鎮祭費用(30,000円)、本人登記費用、カーテン、エコキュート補助金(45,000円減額)のみです。

 カーテンは一部オーダーにする予定ですが、それでも30万円以内に収まりそうですので、当初からの予定通り1000万円台での建築が実現できる見込みです(限りなく2000万円に近いですが)。

 カーテンを含め、総額2,000万円として坪単価を計算すると、延床面積では50.4万円/坪、施工面積では38.6万円/坪となります。延床面積に含まれないバルコニー、ポーチ、小屋裏、吹き抜けの面積を1/2換算して建築面積を算出すると、43.7万円/坪となります。これを見ても、坪単価というものは計算方法によって大きく変わるのだということが分かります。

 家の気密性・断熱性は次世代省エネルギー基準準拠で、数値的にはミドルクラスの大手H.M.と同等またはそれ以上です。

 Q値=2.1 換気による熱損失を考慮に入れない場合 1.5)
 C値=1.4

 各社の気密・断熱性能については、例えば次のページに比較されています。
 ハウスメーカー断熱比較
  三井ホームで建てるマイホーム建設日記
 セキスイハイム(Q値2.1,C値3.0)
 これ以外に大手であっても、次世代省エネルギー基準に準拠していなかったり、準拠していても最低ラインのH.M.もあります。逆に非常に優れた気密性・断熱性を実現している地域ビルダーも多数あります。
 気密評定

 住宅性能表示制度に準えるとBeハウスの家は以下の8項目については、

・省エネルギー対策等級4
・耐震等級(倒壊防止)3
・耐震等級(損傷防止)3
・劣化対策等級3
・維持管理対策等級3
・ホルムアルデヒド発散等級(内装)3
・ホルムアルデヒド発散等級(天井裏等)3
・感知警報装置設置等級4

と、いずれも最高等級を謳っています。しかし、評価機関に支払う申請料が高いので、かっぱ亭は敢えて取得はしていません。自分でこの程度だと思っていれば十分です。

 その他、家の性能としてこだわったシロアリ対策、防犯対策は、大手H.M.の標準仕様以上のものとなっています。暖房装置は深夜電力でスラブに蓄熱する、ランニングコストが低く、かつ床下空間を閉鎖しない電気蓄熱式床下暖房が入れてあります。

 それでは1000万円台で求める機能を全てを手に入れたのかというと、そうではありません。コスト体系が異なる大手H.M.やローコストH.M.はともかく、工務店レベルでは建材や設備機器の仕入れ価格や手間賃は大差ないと考えれば、どこかの機能を上げれば、どこかは落ちるのです。やはりコストダウンのために諦めたこと、我慢したことはたくさんありました。それらについても、順次紹介していきたいと思います。

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住宅設備のコストダウン [仕様と価格]

 予算が少ないかっぱ亭。でも住宅の構造体、気密・断熱、シロアリ対策、防犯対策等の仕様は落とさない。ではどこで予算を切り詰めるのかというと、内装材や住設が対象となります。
 住設については要求水準がそれ程高くないということもあります。大抵のものは今の団地の設備とは比べものにならない位良いものですので・・ (今の暮らしが悲惨なだけ?)

 コストダウンの主役は激安設備の採用です。激安と言っても型落ち品を採用したとか、バッタ屋から買ってきたとか、そう言うのではありません(いや、モノによってはそういうのでも良かったのですが)。
 色々なブログや本を眺めていると、料理教室で半年間使用された設備を8割引でゲットしたとか(これは中古になりますか)、オークションで格安に購入したとか改築日記~セルフリノベーション~、結構掘り出し物はあるようですが、時間も情報もないかっぱ達には無理な話。
 かっぱ達にもできたことは、住宅会社専用品と呼ばれる設備を採用することでした。これは、メーカーが住宅会社に百台単位で大量に卸す代わりに、値段を安価に設定しているもので、市販品と同等の性能を持つ、カタログには載っていない商品なのです。恐らくBeハウスはグループで大量仕入れを実現しているのだと思います。
 この手の商品で一般的なのは、ハウスメーカーオリジナルキッチンで、市販品とは微妙に仕様が違っています。H.M.はこれを大量に安く仕入れ標準装備としていますので、これを市販品に変更しようとすると、びっくりするくらい差額が掛かります。Beハウスは原価公開方式を採っていますので見積書を見ていると、「ん?」と思うくらい原価が安い商品があり、尋ねてみると大抵住宅会社専用品でした。かっぱ亭では、トイレ、エアコン、インターホン、エコキュートが住宅会社専用品かそれに近いものです(壁紙も非常に安かったのでこれに類するものなのかも知れません)。キッチンもBeハウスオリジナルのものがあったのですが、高さを調節することができなかったので採用に至りませんでした。
 これらの製品は全て一流メーカー品で、大量・少品種生産によって価格を下げていますから、基本的に最も売れ筋である製品の機能を持っており、こだわりがなければ大変お買い得です。トイレは同等市販品の定価の1/3以下で、二階のトイレを普通の暖房便座にダウングレードしようとしたら、かえって金額がupしてしまうので止めた経緯があります(でもタンク付きなので、タンクレスが欲しい場合は結構な差額になるのでしょう)。エアコンは1台3万円程度。量販店で買うよりも圧倒的に安く、自宅から移設する分を除いて、必要な部屋には全て付けました。
 家の根幹が決まれば、数万円の積み重ねでコストを抑えることになります。特に機能に不満があったわけでもなかったので、この辺りは割り切りました。
 Beハウスの様な原価公開システムでなく、企画住宅をH.M.で建てられる場合でも、標準品の仕様と価格を(できれば契約前に)教えてもらえば、変更すると同等品でもオプション料が高くつくのか、、それ程でもないのかを予想できると思います。

・今日の現場 ・・・ なし _| ̄|○

 雨の中現場に行ったのに、大工さんは休みで現場には誰もいませんでした。 (中にも入れず)
 いつも1人だったのに、昨日助っ人が来ていて2人で作業していたのは、このため?
 Beハウスは、施主のためにHPに建築進行状況というページを設けており、その日の現場写真が数枚アップされますので進み具合が確認でき、忙しくて現場に行けないときには重宝します。また施主毎に建築予定表を見ることができ、その月の工程を知ることができますが、JIO検査等の重要なもの以外、「予定」は殆どアップされませんので、予定表ではなく過程表になってしまっており、ちょっと残念に思っています。

 仕方ないので昨日撮った床下の写真でもアップしておきます。

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契約仕様と請負価格 [仕様と価格]

 今日は契約時の家の仕様と価格についてまとめました。このページだけで概略が分かる様に、これまで記した部分も簡単に再掲しています。

 2×4工法(省令準耐火)
 2×4は木造在来工法に比べて耐震性に優れている反面、耐力壁をバランス良く配置する様に規定されていますので、ビルトインガレージ等の大開口部や、間仕切りのない大部屋は設けにくくなります。最近では在来工法の自由度を保ちつつ強度を高める工法も多く見られます。
注文住宅.com
 省令準耐火構造なので一般の木造住宅に比べて火災保険が割安です。保険期間30年で20万円弱の節減になります。
火災保険保険料比較
 また、普通の木造住宅より天井が高い、いわゆるハイスタッド構造です。1階の天井高は2m55cm、2階は普通の2m40cmとなります。同じ床面積でも空間の拡がりが感じられる様に、Beハウスではこれを普通に採用しているそうです(監督談.1階天井高についてはもっと高くしているメーカーもあります)。

延べ床面積:39坪
バルコニー:2.75坪
吹き抜け:0.75坪
小屋裏:7.75坪
ポーチ:1.5坪(屋根掛かり)

施工面積合計:50.75坪

基礎:鉄筋コンクリートベタ基礎(防湿ビニールシート下地)刷毛引仕上
    GL+400 立上り幅150mm ベタ基礎耐圧盤厚170mm
断熱:基礎下全面にスタイロフォーム3種50mm
    基礎立上り部分にスタイロフォーム3種50mm
    発泡ウレタン隙間充填
    建物外周部:ロックウール 90mm
    2階天井:ロックウール 90mm×2
    勾配天井の場合:スタイロフォーム3種100mm
気密工事:外周+2階天井アルミ気密シート(1階床を除く)

 勾配天井部分以外は次世代省エネ基準の仕様規定を満たしています。この仕様でQ値を計算すれば、楽々性能規定(2.7以下)をクリアすると思います。
 気密施工は公庫仕様書に準拠しています。次世代基準のC値5.0というのは非常に緩い値なので、「次世代省エネ基準達成(省エネルギー対策等級4)」という謳い文句が欲しいだけであれば、気密シートや気密コンセントを使用しない工法で「認定」をとることも可能です。しかしC値は2.0を切る位でないと、効果的な換気は期待できないと言われています。工法認定を取っている大手ビルダーが、住宅の気密性をどの程度重視しているかは、目標とするC値で判断できるのではないでしょうか。

 気密評定(少し古いデータです)

防腐防蟻工事:GLより1mまでひば油塗布
外壁下地:構造用合板9.5mm+透湿防水シート
換気工事:床下、給気4ヶ所(手動開閉タイプ)
   1階換気:常時換気扇(キッチン・UB・トイレパイプファン)
   1階給気:エアスリット
   2階換気:集中換気システム(居室×3・ホール・小屋裏)
   2階給気:壁パッコン(居室×3)
   2階換気:常時換気扇(トイレパイプファン)
   キッチン:シロッコファン(常時換気)
サッシ:【新日軽】アルプラクラス K-3,Low-E,防犯ペアガラス
玄 関:【新日軽】ユピテルⅢ23 玄関ドア K-3
構造材:土台404 JWOOD,その他SPF JグレードKD材,ノボパン構造用パネル9mm
火災報知器:煙感知器(1階和室・2階階段・2階洋室×2・2階主寝室)
外部給排水:根柱水栓(洗い場付)1ヶ所・散水栓1ヶ所
屋 根:平板瓦
屋根下地:構造用合板12mm下地+EXルーフ+パーティクルボード
軒 天:防火軒天井12mm フラット無塗装品
外 壁:【ニチハ】モエンサイディング,ガルバリウム鋼板(無地)
面格子:サッシ一体型(3箇所)
シャッター:手動サッシ一体型(3箇所)
インターホン:カラーモニター付
物干金物:【新日軽】折りたたみ式壁付タイプ
1Fトイレ:【TOTO】NEW ZJ(Z1同等品)【INAX】タオルリング,ペーパーホルダー
2Fトイレ:【TOTO】NEW ZJ(Z1同等品)【INAX】タオルリング,ペーパーホルダー
1F洗面台:【INAX】きらめき(間口900)3面鏡(全収納タイプ)
            引出タイプシングルレバー洗髪シャワー水栓
       【INAX】小型多目的流し(スロップシンク)
2F洗面台:【ミカド】TLCF(間口750)
ユニットバス:【INAX】ルキナ PCX 1616LBSH 暖房乾燥機,断熱浴槽
キッチン:【ミカド】ノーティル I型L2550 オールスライドタイプ,ステンレスカウンター
               →後にベルテクノのオーセントシリーズに変更
      【松下電工】IHヒーター,【松下電器】食洗機
      シロッコファン(常時換気)
      【ミカド】キッチンパネル
給湯器:エコキュート370L フルオート通信型リモコン
床暖房:【エナーテック】電気蓄熱床下暖房システム
床仕上:【ウッドワン】サクラV プロテクト3・・・普通の合板フローリングです
階 段:1-2階 造作ストリップ階段,  2-3階 【ウッドワン】システム階段
クロス:ビニールクロス・・・量産品です
造作建具:玄関収納、キッチン収納、キッチンカウンター、レンジ用カウンター、
      洋裁室カウンター、物入れ収納棚×3箇所
その他:ホシ姫サマ、置き畳、床下収納、小屋裏点検口など

 以上、契約時の建築請負価格は税込みで1,887万円でした。

 この中には、建築本体価格、会社経費、工事雑費(外部給排水工事、地盤調査、JIO費用等)、登録諸費用(建築確認、検査申請等)が含まれます。住設や内部建具等は後で追加とならない様に、細かいものまで必要と思われるものは全て契約時の請負費に入れました。

 逆にここに含まれない費用は、印紙代(15,000円)、地鎮祭費用(30,000円)、仮設電気・水道料(掴みで50,000円)、登記費用(自分でやるつもり)、エアコン、カーテン、照明、アンテナ引込費、残土処理費、などです。

 一気に書いて疲れました。 (;´o`)
 最後に今日撮った外壁をアップしておきます。

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