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建売住宅で希望の間取りを実現する [ハウスメーカー選び]

 建売住宅・・・

 建築ブログでは殆どお目に掛かることはないのですが、実際には一戸建て住宅の中で大きな割合を占めており、住宅購入の選択肢の一つとなっています。
 その品質については色々なサイトで論じられています。最も大きな問題点は、購入者は建築過程を見ていないので、目に見えない部分の施工が適切に行われたかどうか分からない、ということのようです。
 住まいの水先案内人



 一部を除けば、使用材料や設備などのグレードは注文住宅ほどではありません。しかし魅力的なのはその価格です。土地、建物それぞれで一定の利益を出さなければならない不動産業者やH.M.と比べ、デベロッパーは土地+建物で利益を出せれば良く、手間と時間の掛かる施主との打合せもありませんから、建売住宅の価格は、土地を買って注文住宅を建てるより、かなり割安になります。実際チラシを見ると、床暖房や食洗機などが付いた30坪程の建物+外構一式で1,000万円位しか掛かっていないのではないかと思われる物件があり、注文住宅では到底不可能な価格が設定されています。





 以前にも記しましたが、かっぱは家づくりにおいて重要な要素は、 1に間取り、2に価格 だと思っています。(もちろん瑕疵のない施工が前提となります)

 既に住宅をお持ちの方にとって、「狭い」、「使いにくい」、「収納スペースが少ない」など、間取りは最も不満度が高い項目です。せっかく家を建て、何十年もローンを支払うのですから、様々な制約条件の中でも、自分たちの生活スタイルに合った使いやすい間取りを実現したいものです。

 価格は安いか高いかとか、コスト・パフォーマンスがどうかという意味ではなく、自分たちが無理なく支払える範囲内に納まるかということ。当然人によって限度額が異なり、依頼先のH.Mの選択にも影響しますが、大切なことは無理をしないということだと思います。



 一戸建て住宅では、周囲の部屋への音漏れに悩まされることはなく(特に小さい子供さんがいらっしゃるご家庭では深刻な問題だと思います)、庭の緑に毎日癒されるなど、集合住宅では得難い住環境が得られます。
 以前、資金的準備が十分でない状況では「家を建てないのも一つの選択」と記しましたが、早いうちにこのような住環境を得るために、無理せず「手頃な建売住宅」を選択するのは有りだと思います。
 同じ意味で、初期投資を抑えるため中古住宅を購入し、手狭になったら建て替えるという方法もあります。

 確かに注文住宅の品質・デザインは建売住宅とは一線を画します。しかし限られた予算で注文住宅を建てようとすると、どうしても建物の費用がかなりの部分を占めてしまい、家の建築は「負債」の要素が強くなります。ずっとその家に住み続けるのなら問題はないのですが。

 一方で、ある程度立地に恵まれた建売住宅を購入すれば、「資産」として扱うことができ、住み替えなど次の展望も開けてくるでしょう。



 しかし、ここで問題となるのは間取り。

 建売住宅は多くの人に購買を検討してもらうため、万人受けのする無難な、言い換えれば平凡な間取りが殆どです。そのためどうしても自分たちの要望に合わない所が出てきて、妥協を強いられることになります。かっぱ達の場合も自分たちの要望である、「収納付き家事スペース」、「各部屋に収納」、「納戸」、「小屋裏DENまたは独立した書斎」、の4つを全て満たす建売住宅は殆どありませんでした。

 もし建売住宅で、自分の希望の間取りを実現しようとするなら、設計段階で要望を伝える必要がありますが、建売住宅は建築確認申請が通らないと、広告を出すことができないのです。
 これは「不動産の表示に関する公正競争規約」で定められています。

(広告表示の開始時期の制限)
第5条 事業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、宅建業法第33条に規定する許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する広告表示をしてはならない。

 従って広告が出されるのを待っていたのでは、間取りは決まってしまい、いくら早く契約しても、使用材料を選択できる程度の自由度しか残っていません。

 一方で、開発前に現地に設置する看板については、[1]マンション等の建設予定地である旨、[2]事業者名、[3]電話番号の3項目のみを記載することは、規約第5条の規定に違反しないものとして取り扱われます。



 ということは、開発前に現地看板を見つけてデベロッパーに連絡すれば、建売住宅でも自分の希望の間取りを実現出来る可能性があるのです。



 実はかっぱの同僚がこの方法で新築しました。



 彼の場合、建築したいエリアがある程度決まっており、物件が出る度に見に行くのですが、仲々気に入ったものには巡り会えなかったそうです。そんなある日、空き地に看板が出ているのを見つけ、早速電話してみたところ、デベロッパーが一帯の土地を買い上げ、分譲住宅として売り出す予定だということが分かりました。
 早速事務所を訪れると、区画割りはされているが図面はこれからという段階。そこで希望の区画を選んでデベロッパーと交渉し、こんなのをお願いしますと要望を伝え、図面に反映させることが出来たそうです。もちろん要望を出す前には、住宅雑誌などでかなり勉強し、建築中の現場もチェックしたそうです。
 その分譲地では同じような購入者が複数いて、その方達の家は思い思いに建てられましたが、それ以外は分譲住宅地にありがちな画一的な外観・間取りだったとのこと。もちろん後者は広告が出てから購入者が決まった物件です。

 ここで見習うべきポイントは2つ。

 1つ目は積極的な情報収集。
 この場合は広告のみに頼らず、自分の足で現地を見て回ったことが功を奏しました。建売の場合は何らかの形で事前情報を得ることで、より良い物件に巡り会う確率が上がりますが、土地探しの場合も似ていると思います。良い物件はすぐ売れてしまうので、広告されている期間が短くなります。逆に言えば、広告に掲載されている物件は売れ残っているものが多いと言うことです。また、「自分の土地を売りに出していることを人に知られたくない」と思う地主さんもいらっしゃいます。その場合、特定の仲介者を介して水面下で買い手を探しますので、地元の事情に詳しい業者さんにいろいろ声を掛けておくことも一つの方法。とにかく、新しい情報をなるべく沢山集められる態勢を整えることが大切です。

 2つ目は家づくりについて勉強し、自分の要望をまとめておくこと。
 建売住宅は注文住宅と違い、施主との仕様打合せは想定されていません。本来は施主が口を挟めない所をお願いする訳ですから、予め望む間取りや外観を決めておき、「こんなのお願い」と最初に提示しないと、要望を反映させることは難しいでしょう。

 かっぱの場合、自分に必要なもの、必要でないものを各社に提示し、最適なビルダー(予算内で自分達にとって最高の家を作ってくれるBeハウスさん)を選ぶことは出来ましたが、自分で間取りを描くには至っておらず、彼と同じことは出来なかったと思います。勉強熱心な同僚に脱帽です。

 家づくりに限りませんが、限られた予算の中でより良いものを得るためには、情報収集と知識(=勉強)は必要なのだと思います。





かっぱ亭近況
 近況と言うほど変わっていません・・・ (--;)>
 住宅情報ナビというサイトのアンケート、以前からその存在は知っていたのですが、回答したら漏れなく商品券3,000円プレゼントとのこと。建築時期などが該当しそうなので、申し込んで見ました。
 マイホーム購入者アンケート
 以前、マンションの販売業者が行ったアンケートに回答を書いて送ったことがあります。個人情報はアンケート以外に使わないとあったのに、営業の電話がかかってきたので適当にあしらったら、回答者全員プレゼントを送ってこなかったことがありました。
 さて今回はどうなることやら・・・

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コメント 6

たいせい

 なるほど...。
 目からウロコの、有りそうな話だと思いました。
 ただ、業者に寄るのでしょうけれども建て売り住宅の施工レベルというのが些かころもとなく、その点の心配は残りますね。
 ただこれも、業者によっては土地と建物を一つの業者が取り扱うことによって、2社以上が個別にやるよりは業者内の利益留保分のトータルが低く抑えられている場合もあって一概に言えません。
 結局、現場を事細かく見られない建て売り住宅の場合、最終的には業者次第になりますね。
by たいせい (2008-05-17 17:16) 

kappa

たいせいさん、

金額からして、注文住宅の施工レベルや性能を望むのは酷だと思いますが、建物の寿命に影響する瑕疵や、手抜きとかが無ければ良いのではないかと思います。
ちゃんと建てられているかどうかは、おっしゃる通り業者次第だと思います。同僚もデベロッパーの実績や評判を調べたそうです。
昨今の住宅供給状況は、注文住宅より建売住宅の比率が高いそうなので、建売だから駄目と考えず、信頼できる業者が建てているかどうかを判断基準にするのも一つの考え方なのかなと思います。

nice!ありがとうございました。
 
by kappa (2008-05-17 21:49) 

トーゴ

元・建売住宅の住人だったトーゴです。壊しちゃいましたが・・(笑)。

確かに建売りも選択肢としてはハズしてはいけませんよネ。旧宅も建売りでしたが、「建売りだから・・」という悪い部分は感じませんでしたヨ。(「古い」という部分は大いに感じましたが)

旧宅の解体をしていた業者さんが旧宅の梁を見て「こんな木使ってる家はなかなかないよ~」と言っていたのを思い出しました。当時の建売り住宅の中では良い家だったのかな・・・。


by トーゴ (2008-05-19 21:14) 

kappa

トーゴさん、

建売でも良い家はたくさんあるのですね。中古住宅だとさらに不具合の有無を確認できるというメリットもあるのではないでしょうか。
しっかり建てられていると壊しちゃうのは勿体ない気がするのですが、さりとて大規模なリフォームをする位ならいっそ建て替えてしまった方が効率が良いのも確か。
自分たちが建てた家も子供の代には「古い」と言われるのでしょうね。

by kappa (2008-05-20 22:43) 

roy

私の親戚でも
建売を見に行って 
同じ区画内でこれから設計する家を
自分の要望に合わせて作ってもらったそうです
かなりの部分 希望が通ったようです
その区画内の同じような仕上がりの家を見て確認することもできますし
信頼できるメーカーであれば それもありですね



by roy (2008-05-21 09:01) 

kappa

royさん、

そうでしたか。同じような例は結構あるかも知れないですね。
確かに比較的大きな開発地だと、何回かに分けて分譲することが多いので、既に仕上がった家を見られるというメリットは大きいですね。

nice!ありがとうございました。
 
by kappa (2008-05-21 21:45) 

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