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How to 本人登記_表題登記編(4.建物図面) [登記]

 今日は建物図面について。

 不動産登記規則による定めは次の通りです。

(建物図面の内容)
第八十二条  建物図面は、建物の敷地並びにその一階(区分建物にあっては、その地上の最低階)の位置及び形状を明確にするものでなければならない。
2  建物図面には、方位、敷地の地番及びその形状、隣接地の地番並びに附属建物があるときは主たる建物又は附属建物の別及び附属建物の符号を記録しなければならない。
3  建物図面は、五百分の一の縮尺により作成しなければならない。ただし、建物の状況その他の事情により当該縮尺によることが適当でないときは、この限りでない。

 不動産登記事務手続取扱準則による定めは次の通り。

(建物図面の作成方法)
第52条 建物が地下のみの建物である場合における建物図面には,規則第82条第1項の規定にかかわらず,地下1階の形状を朱書するものとする。
2 建物が区分建物である場合には,次の例示のように点線をもってその建物が属する一棟の建物の1階の形状も明確にするものとする。この場合において,その建物が1階以外の部分に存するときは,その存する階層を,例えば「建物の存する部分3階」,「建物の存する部分4階,5階」のように記録するものとする。

3 前項後段の場合において,その建物(その建物が2階以上である場合にあっては,その1階)の存する階層の形状が一棟の建物の1階の形状と異なるときは,次の例示のように1点鎖線をもってその階層の形状も明確にするものとする。

 この例は建物が区分建物である場合ですので、一戸建てを取得される場合とは異なりますが、参考にはなります。

 以上より建物図面の作成手順は、

①公図などを参照して敷地と隣接地の境界線と地番を記す
②建物の一階部分の外周を実線で記す
③建物と敷地境界との距離を、2方向4箇所以上記す
④方位記号を記す

となります。縮尺は1/500で、線の太さは0.2mm以下です。
 ①については、H.M.が保有していたり、土地を購入したときにもらった公図の写しなどを参考にします。地番は一筆毎に番号を記しますが、地番が付いていない道路は、「道路」と記します。
 ②についてはポーチやウッドデッキ、駐車場などは含みません。建築確認申請書などを参考にします。
 ③については法令等の定めはないのですが、事務取扱要領などに記載されているのかも知れません。かっぱは根拠を見つけられなかったので法務局に相談したところ、この様に指示を受けました。距離については建築確認申請書や、H.M.から貰った図面などを参考にして記載します。

 記載例を示すと次のようになります。

 この図は拡大してありますが、実際の縮尺は1/500なので、かなり小さい図面となります。注意点としては各階平面図同様、きちんと1/500の縮尺で描くこと、敷地境界を公図の通り描くことです。

 建物図面と各階平面図を描いたら図面欄は完成です。
 用紙の他の欄の記載方法は次のとおりとなります。

 家屋番号、建物の所在(用紙右上端)。

 家屋番号は申請書と同様に空欄とします。
 建物の所在は申請書と同じ様に記します。

 作成者、縮尺(用紙左下端)。

 本人登記ですから作成者は申請者本人の氏名を記します。作成年月日は図面を作成した年月日を記します(かっぱは申請日の前日としました)。用紙左下端の縮尺欄は各階平面図のものですので、1/250とします。

 申請人、縮尺(用紙右下端)。

 同様に申請者本人の氏名を記し、その後に押印します。用紙右下端の縮尺欄は建物図面のものですので、1/500とします。

 以上で建物図面、各階平面図は完成です。申請書の記載には誤りがあっても訂正が可能ですが、図面に誤りがあると描き直しになりますので、丁寧に描きます。

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How to 本人登記_表題登記編(3.各階平面図) [登記]

 今日は各階平面図について。
 各階平面図は、建築確認申請書に付されているものが使用できると思います。
 申請時に提出する建物図面と各階平面図は、同じ用紙に記載します。ダウンロードできる電子様式はありませんので、市販の用紙(日本法令登記98番)を使用します。価格は10枚で367円です。
 日本法令
 かっぱの場合は図面をパソコンで描き、この用紙にプリントアウトしましたが、手書きでも構いません。
 図面の作成方法については、不動産登記規則第74条に規定があります。

第七十四条  書面申請において提出する土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図(電磁的記録に記録して提出するものを除く。)は、〇・二ミリメートル以下の細線により、図形を鮮明に表示しなければならない。
2  前項の土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図には、作成の年月日を記録し、申請人が記名するとともに、その作成者が署名し、又は記名押印しなければならない。
3  第一項の土地所在図、地積測量図、建物図面及び各階平面図は、別記第一号及び第二号の様式により、日本工業規格B列四番の丈夫な用紙を用いて作成しなければならない。

 この様に図面を記載する時の線の太さは0.2mm以下と定められておりますので、手書きの場合はこの太さ以下のロットリングペン等を用意します。用紙の大きさはB4横で、次の通りです。

 この用紙の左半分に各階平面図、右半分に建物図面を描きます。

 建物図面は後で解説するとして、まず各階平面図から記します。
 各階平面図については不動産登記規則にて次のように定められています。

(各階平面図の内容)
第八十三条  各階平面図には、各階の別、各階の平面の形状、一階の位置、各階ごとの建物の周囲の長さ、床面積及びその求積方法並びに附属建物があるときは主たる建物又は附属建物の別及び附属建物の符号を記録しなければならない。
2  各階平面図は、二百五十分の一の縮尺により作成しなければならない。ただし、建物の状況その他の事情により当該縮尺によることが適当でないときは、この限りでない。

 さらに具体的な記載方法を、不動産登記事務取扱手続準則が定めています。

(各階平面図の作成方法)
第53条 規則第83条第1項の規定により各階平面図に各階の別,各階の平面の形状及び1階の位置,各階ごとの建物の周囲の長さを記録するには,次の例示のようにするものとする。この場合において,1階以外の階層を表示するときは,1階の位置を点線をもって表示するものとする。

2 各階が同じ形状のものについて記録するには,次の例示のようにするものとする。

  ↑この例では縦の寸法が記載されていませんが、縦の寸法も必要なので記します。

 要するに、1/250の縮尺で、各階ごとに建物の外周を実線で描き、縦と横の寸法をメートル表示で記載します。2階の図面で外周が1階と重ならない所は1階の位置を点線で表示します(3階も同様)。1階と2階が完全に同一の場合は図面は一つで構いません。また、吹き抜けがある場合は2階の図面に吹き抜けの位置を実線で記します。その際吹き抜けの寸法と外壁からの距離も記します。
 以下にその例を示します。
平面図(ブログ用)3.gif

 吹き抜けなどの外壁からの距離を示す場合は、図のように矢印線と距離を記します。
 各階平面図には上の例のような求積表(床面積の計算表)を付します。求積表は建築確認申請書の図面に記されていると思いますので、それを写すのが無難です。基本的には長方形の集合体として面積を足し合わせます。吹き抜けの面積は引き算します。どの計算式が図面のどこの部分かを示す必要はありません。床面積は平方メートルを単位として、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てます。かっぱ亭は複雑な形状をしていたので、小数点以下4位まで計算し、最後に小数点以下3位以下を切り捨てました。

  2008/11/7追記  平面図の完成イメージは次のとおりです。 平面図(ブログ用)2.gif

 全体的に注意する事は縮尺です。1/250の図面はかなり小さくなりますが、それぞれの線の長さが、記載している寸法の1/250に正確になるように気を付けてください。

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How to 本人登記_表題登記編(2.申請書) [登記]

 昨日の記事では申請書と記載例のダウンロードまで記しました。
 今日の記事は別ウィンドウで昨日の記事(How to 本人登記_表題登記編(1.総論))の申請書記載例を参照しながら見ていただいた方が分かりやすいかも知れません。

 申請書の項目順に記載方法を説明します。平成17年に不動産登記法が改正されてから様式がA4横書きになりました。旧来のB4縦書きも使用可能ですが殆ど使われておらず、ここでも横書きの場合について解説します。

1.登記の目的
 表題登記が目的ですから、建物表題登記と記載します。

2.添付書類
 建物図面、各階平面図、所有権証明書、住所証明書と記載します。これは不動産登記令別表に定められている、申請の際に必要な添付情報です。法令の記述は昨日の記事に記しています。

3.日付
 申請書を提出する年月日を記載します。数字は算用数字を使います。

4.申請書を提出する法務局名
 申請書を提出する法務局名を記載します。建築地の所管が出張所である場合は、○○地方法務局××出張所として、支局名の代わりに出張所名を記します。

5.申請人住所・氏名
 住民票に記載されているとおりに記します。数字も漢字で記載されていれば漢字、算用数字で記載されていれば算用数字で記します。
 氏名の後に押印します。印鑑は認印で構いません。

6.電話番号
 連絡先の電話番号を記載します。登記書類に不備や不明な点があった場合、この番号に電話がかかってきます。その時申請者本人が応対しませんと処理が進みませんので、平日の昼間に確実に申請者に連絡が取れる電話番号を記します。

7.不動産番号
 不動産番号とは登記されている全ての土地・建物に付けられる固有の番号です。新築の場合は未登記でまだ番号がありませんので空欄にします。

8.所在
 土地の登記簿上の所在地を記載します。住民票の住所と同じ場合もありますが、そうでない場合もありますので、土地を購入した時にもらった登記簿の写しなどを参照します。手許に書類が全く無い場合は、法務局で土地の登記事項証明書を発行してもらうなどの方法があります。まず相談窓口で相談されると良いでしょう。
 建物が二つ以上の地番にまたがって建築されている場合には、 123番地,124番地 のように、カンマで区切って併記します。(123,124番地などと、番地の文字を略すのは不可)

9.家屋番号
 登記官が家屋に付す番号で、通常は地番と同一となりますが、一つの地番に複数の建物が登記される場合には支号が付されます。
 番号は登記官が付すので、新築の場合申請書は空欄にします。

10.種類(建物の種類)
 不動産登記規則は以下のとおり。

 建物の種類は、建物の主たる用途により、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。
2  建物の主たる用途が二以上の場合には、当該二以上の用途により建物の種類を定めるものとする。

新築の住居は居宅になります。

11.構造
 不動産登記規則は以下のとおり。

 建物の構造は、建物の主たる部分の構成材料、屋根の種類及び階数により、次のように区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。
一  構成材料による区分
イ 木造
ロ 土蔵造
ハ 石造
ニ れんが造
ホ コンクリートブロック造
ヘ 鉄骨造
ト 鉄筋コンクリート造
チ 鉄骨鉄筋コンクリート造

二  屋根の種類による区分
イ かわらぶき
ロ スレートぶき
ハ 亜鉛メッキ鋼板ぶき
ニ 草ぶき
ホ 陸屋根

三  階数による区分
イ 平家建
ロ 二階建(三階建以上の建物にあっては、これに準ずるものとする。)

 これら3つの区分から一つずつ選んで併記します。
 例えば、 木造かわらぶき二階建 などです。
 これに載っていない例は不動産登記事務取扱手続準則に記されています。

第81条 建物の構造は,規則第114条に定めるところによるほか,おおむね次のように区分して定めるものとする。
(1) 構成材料による区分
 ア 木骨石造
 イ 木骨れんが造
 ウ 軽量鉄骨造
(2) 屋根の種類による区分
 ア セメントかわらぶき
 イ アルミニューム板ぶき
 ウ 板ぶき
 エ 杉皮ぶき
 オ 石板ぶき
 カ 銅板ぶき
 キ ルーフィングぶき
 ク ビニール板ぶき
 ケ 合金メッキ鋼板ぶき
(3) 階数による区分
 ア 地下何階建
 イ 地下何階付き平家建(又は何階建)
 ウ ガード下にある建物については,ガード下平家建(又は何階建)
 エ 渡廊下付きの一棟の建物については,渡廊下付き平家建(又は何階建)

2 建物の主たる部分の構成材料が異なる場合には,例えば「木・鉄骨造」と,屋根の種類が異なる場合には,例えば「かわら・亜鉛メッキ鋼板ぶき」と表示するものとする。

 ガルバリウム鋼板の屋根は、 合金メッキ鋼板ぶき になります。

12.床面積
 不動産登記規則は以下のとおり。

 建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線(区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

 不動産登記事務取扱手続準則にも記載があり、関係しそうな所を抜粋します。

第82条 建物の床面積は,規則第115条に定めるところによるほか,次に掲げると
ころにより定めるものとする。
(1) 天井の高さ1.5メートル未満の地階及び屋階(特殊階)は,床面積に算入しない。ただし,1室の一部が天井の高さ1.5メートル未満であっても,その部分は,当該1室の面積に算入する。
(6) 階段室,エレベーター室又はこれに準ずるものは,床を有するものとみなして各階の床面積に算入する。
(7) 建物に附属する屋外の階段は,床面積に算入しない。
(8) 建物の一部が上階まで吹抜になっている場合には,その吹抜の部分は,上階の床面積に算入しない。
(11) 出窓は,その高さ1.5メートル以上のものでその下部が床面と同一の高さにあるものに限り,床面積に算入する。

 以上が原則ですが、各階ごとの面積は建築確認申請書に記載されていますので、その数値を記せば事足ります。また各階の面積の合計を記載する必要はありません。

13.登記原因及びその日付
 登記原因とは、登記の原因となる事実又は契約などの法律行為を指します。ここでは建物を新築した場合の表題登記なので、 新築 と記載します。
 日付は建物が完成した日となりますが、何を持って完成した日とするのかは定義されていません。殆どの方は引き渡し前に登記を行いますので、引き渡し日や請負契約完了日より前(当然申請日以前)に設定することになります。申請時に既に完成しているのであれば、「○月×日に出来ていた」と言い張ってその日に設定することも可能ですが、逆に未完成の状態で登記しようとしても、法務局の現地調査がありますからそれは困難です。
 法務局の担当者に訊いたところ、既に確認検査を受けていれば、 確認済証が発行された日付 に合わせる例が多いそうです。登記官も日付のより所を求めますので、何らかの公的書類に記された日付を書いていれば無難です。

 申請書の記載事項については以上です。
 注意点として、ダウンロードした様式に記されていたアンダーラインや、(注1)などの注釈、(様式1)などの様式番号は全て消去します。
 オンライン庁の場合、申請書の頭に空色の四角形が点線で記されています。これは法務局が書類にシールを貼る位置の目印なので、消去せずに残します。

 2008/11/7追記   完成した申請書のイメージは次のとおりです。
登記申請書(ブログ用).gif
 (文字は全て黒字で作成します)


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